Eine geerbte Immobilie ist oft mit gemischten Gefühlen verbunden: Trauer, Verantwortung und nicht selten Unsicherheit darüber, was nun zu tun ist. Viele Erben entscheiden sich für den Verkauf – sei es, weil sie selbst nicht einziehen wollen, weil mehrere Erben sich einigen müssen oder weil die laufenden Kosten zu hoch sind.
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Schritt eins: die rechtliche Ausgangslage klären
Mit dem Erbfall geht das Eigentum automatisch auf die Erben über. Um über die Immobilie verfügen zu können, brauchen Sie in der Regel einen Nachweis Ihrer Erbenstellung – meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Außerdem muss der Erbe als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Diese Berichtigung ist innerhalb einer bestimmten Frist gebührenfrei.
Die besondere Herausforderung: die Erbengemeinschaft
Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinschaftlich über die Immobilie verfügen – ein Verkauf ist grundsätzlich nur möglich, wenn alle Miterben zustimmen. Klären Sie früh, ob verkauft, vermietet oder ausgezahlt werden soll. Bleibt nur die Teilungsversteigerung, führt das meist zu schlechteren Erlösen.
Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer – nicht verwechseln
Die Erbschaftsteuer fällt auf das Erbe selbst an, abhängig von Verwandtschaftsgrad und Wert. Ehepartner und Kinder haben die höchsten Freibeträge. Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt das selbstgenutzte Familienheim für nahe Angehörige sogar steuerfrei. Die Spekulationssteuer betrifft den späteren Verkauf: Der Erbe übernimmt die Haltefrist des Erblassers – die Zehnjahresfrist läuft also ab dem ursprünglichen Anschaffungsdatum weiter.
Die häufigsten Fallstricke
- Aufschieben: Solange die Immobilie nicht verkauft ist, laufen Kosten weiter – Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung.
- Emotionale Überbewertung: Der ideelle Wert des Elternhauses entspricht selten dem Marktwert.
- Ungeklärter Zustand der Unterlagen: Bei älteren Immobilien fehlen oft Dokumente.
- Streit in der Erbengemeinschaft: Kann den Verkauf über Monate oder Jahre blockieren.
Der empfohlene Ablauf in Kürze
- 11
Erbenstellung klären
Erbschein oder Testament, Eintragung im Grundbuch.
- 22
Einigkeit herstellen
In der Erbengemeinschaft frühzeitig das Vorgehen abstimmen.
- 33
Objektive Wertermittlung
Eine unabhängige Bewertung als faire Grundlage einholen.
- 44
Steuerliche Situation prüfen
Erbschaft- und Spekulationssteuer früh klären lassen.
- 55
Unterlagen zusammenstellen
Pflichtdokumente vollständig vorbereiten.
- 66
In den Verkauf gehen
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