Ein Haus ohne Makler zu verkaufen ist völlig legal, spart oft im fünfstelligen Bereich – aber nur dann, wenn Sie den Ablauf kennen. Wer improvisiert, verliert Zeit und Verhandlungsposition. Dieser Leitfaden zeigt den kompletten Ablauf in klaren Phasen: Vorbereitung, Bewertung, Vermarktung, Verhandlung, Notar. Am Ende erfahren Sie, wie ein Direktverkauf an einen Bestandshalter denselben Ablauf auf wenige Wochen zusammenschmelzen lässt.
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Ablauf: Haus verkaufen ohne Makler in 8 Phasen
- 1Phase 1 · Woche 1
Verkehrswert ermitteln
Bodenrichtwert, Vergleichspreise und eine ehrliche Zustandsbewertung ergeben einen realistischen Preiskorridor. Zu hoch = ewiges Inserat, zu niedrig = Geld verschenkt.
- 2Phase 2 · Woche 1 – 2
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baubeschreibung, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen. Fehlende Unterlagen sind Verkaufsverhinderer Nummer 1.
- 3Phase 3 · Woche 2 – 3
Exposé erstellen
Gute Fotos bei Tageslicht, sachliche Beschreibung von Lage, Baujahr, Zustand, Energiewerten. Rechtlich Pflicht: Energieverbrauch/-bedarf, Baujahr, wesentliche Energieträger im Inserat.
- 4Phase 4 · Woche 3 – 6
Inserieren & Anfragen managen
Portale (ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen), eigene Kontakte, ggf. lokale Aushänge. Anfragen professionell und zeitnah beantworten – schnelle Reaktion ist der wichtigste Conversion-Hebel.
- 5Phase 5 · Woche 4 – 8
Besichtigungen durchführen
Einzeltermine sind zeitintensiv, wirken aber seriöser als Sammeltermine. Vorher: Haus aufgeräumt, gelüftet, gut beleuchtet, Unterlagen bereit.
- 6Phase 6 · Woche 6 – 10
Bonität prüfen & Preis verhandeln
Vor der Notarwahl schriftliche Finanzierungsbestätigung anfragen. Verhandeln Sie sachlich mit Argumenten (Zustand, Marktdaten), nicht emotional.
- 7Phase 7 · Woche 9 – 12
Notarvertrag & Beurkundung
Käufer wählt in der Regel den Notar, Verkäufer kann Entwurf prüfen (mind. 14 Tage vorab bei Verbrauchergeschäft). Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Grundbucheintragung.
- 8Phase 8 · Woche 12 – 14
Übergabe & Nebenkosten
Nach Kaufpreiszahlung: Übergabeprotokoll (Zählerstände, Schlüssel, Mängelfreiheit). Verkäufer meldet Grundsteuer/Versorger um, Käufer trägt Grunderwerbsteuer und Notarkosten.
Pflichtangaben im Inserat – hier drohen Bußgelder
Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) müssen Sie im Inserat Energieverbrauch/-bedarf, wesentlichen Energieträger, Baujahr und – falls vorhanden – Energieeffizienzklasse angeben. Wer das vergisst, riskiert Bußgelder bis 10.000 €.
Die 6 häufigsten Fehler beim provisionsfreien Hausverkauf
- Zu hoher Startpreis – das Haus verbrennt monatelang im Portal
- Unvollständige Unterlagen – Käufer springen kurz vor Notar ab
- Bonität der Interessenten nicht geprüft – Notartermin platzt
- Emotional geführte Verhandlungen statt sachlicher Argumente
- Fehlende oder falsche Pflichtangaben im Inserat (GEG)
- Spekulationssteuer beim Verkauf innerhalb von 10 Jahren übersehen
Privatverkauf vs. Direktverkauf an einen Bestandshalter
- Privatverkauf ohne Makler
- 8 – 14 Wochen
- Direktverkauf
- 2 – 6 Wochen
- Privatverkauf ohne Makler
- hoch
- Direktverkauf
- gering
- Privatverkauf ohne Makler
- ja
- Direktverkauf
- nein
- Privatverkauf ohne Makler
- 0 €
- Direktverkauf
- 0 €
- Privatverkauf ohne Makler
- mit vielen Parteien
- Direktverkauf
- 1 Ansprechpartner
- Privatverkauf ohne Makler
- realistisch
- Direktverkauf
- sehr gering
Wenn es schnell gehen soll: Direktverkauf im Großraum Stuttgart
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